Betriebskostenabrechnung: Kann die laufende Instandhaltung umgelegt werden?

Der Vermieter ist verpflichtet, den vom Mieter angemieteten Wohnraum nebst Zugang und Zubehör während der Mietzeit im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten, § 549 Abs. 1 in Verbindung mit 535 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).

Damit ist der Vermieter regelmäßig dafür verantwortlich, dass am Mietobjekt keine Schäden auftreten und der Mieter dieses zu Wohnzwecken nutzen kann. Trotzdem kann der Vermieter durch mietvertragliche Vereinbarungen bestimmte Kosten zur Erhaltung des vertragsgemäßen Zustands auf den Mieter abwälzen.

Ob das auch für die Kosten der laufenden Instandhaltung gilt, behandelt dieser Artikel.

1. Was unter laufende Instandhaltung zu verstehen ist

Generell umfassen die Instandhaltung- und Instandsetzungskosten nach § 1 Abs. 2 Nr. 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) solche Kosten,

„die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen.“

Die Instandhaltung betrifft vorbeugende Maßnahmen, die der Vermeidung von Schäden dienen sowie die ständige Beaufsichtigung und Überprüfung einer Sache auf drohende Verschlechterungen ihres Zustandes und ihrer Gebrauchstauglichkeit. Eine Instandhaltungsmaßnahme ist also etwa die vorsorgliche Neueindeckung des noch dichten, aber altersschwachen Hausdaches.

Zur Instandsetzung gehören dagegen Maßnahmen, die zur Behebung von Mängeln oder Schäden dienen, die insbesondere durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinflüsse entstanden sind. Dabei wird der Begriff der Instandsetzung häufig mit dem der Reparatur gleichgesetzt. So ist beispielsweise die Neueindeckung des undichten Hausdaches eine Instandsetzungsmaßnahme.

Mit der laufenden Instandhaltung ist daher die Erhaltung und fortlaufende Pflege der Mietsache gemeint, wozu aber auch Maßnahmen der Instandsetzung zählen können.

2. Keine Umlage der laufenden Instandhaltung auf die Mieter

Die Kosten für die laufenden Instandhaltung bzw. der Instandhaltung- und Instandsetzungsmaßnahmen können jedoch nicht auf die Mieter verteilt werden. Umlagefähig sind lediglich die in § 2 BetrKV genannten 17 verschiedenen Betriebskostenarten, wobei die Umlage im Mietvertrag vereinbart werden muss. Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sind aber ausdrücklich von den (umlegbaren) Betriebskosten ausgenommen, § 1 Abs. 2 BetrVK.

3. Wartungsarbeiten und Hausmeistertätigkeiten: Worauf hier besonders zu achten ist

Mit Wartungsarbeiten werden Störungen an technischen Einrichtungen im Mietobjekt vermieden. Der Vermieter kann solche Maßnahmen auf die Mieter umlegen, wenn die Arbeiten

Denn in diesem Fall gehört die Wartung zu den Betriebskosten (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 14.02.2007, Az.: VIII ZR 123/06).

In der Praxis ist jedoch bei den Wartungsarbeiten die Differenzierung zwischen Betriebskosten und laufenden Instandhaltungskosten schwierig, da die Wartung häufig auch Maßnahmen der laufenden Instandhaltung beinhaltet. Beispiele hierzu sind das Ausbessern von Undichtigkeiten bzw. Schäden oder der Austausch von Teilen. Entscheidendes Kriterium ist hier, ob die Wartungsarbeiten über die bloße Kontrolle, Pflege und Erhaltung hinausgehen. Trifft dies zu, muss der Vermieter die nicht umlagefähigen Kosten (Ersatzteile, Material, Lohnkosten für den Austausch) von den verteilungsfähigen Kosten (Kleinteile wie etwa Muttern und Schrauben, Lohnkosten für Kontrolle, Reinigung und Pflege) heraus rechnen. Ist dies nicht möglich, darf der Vermieter die Betriebskosten schätzen.

Diese Problematik stellt sich ebenso bei Tätigkeiten des Hausmeisters. Beinhalten diese Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten, kann die dafür an den Hausmeister gezahlte Vergütung nicht auf die Mieter verteilt werden. Dagegen ist die Entlohnung für die Pflege von Einrichtungen und zur Schadensverhinderung umlagefähig.

4. Welche Kosten der Vermieter auf den Mieter abwälzen kann

Folgende Kosten der laufenden Instandhaltung können jedoch mietvertraglich auf den Mieter übertragen werden:

Schönheitsreparaturen, also das Renovieren der Wohnräume, sind Sache des Vermieters. Der Vermieter darf aber im Mietvertrag vereinbaren, dass er von diesen Kosten freigestellt ist.

Ansonsten kann der Mieter mittels mietvertraglicher Vereinbarung zu bestimmten Schönheitsreparaturen verpflichtet sein, sofern die Wohnung renoviert an den Mieter übergeben wurde oder der Vermieter an den Mieter für dessen Renovierungsarbeiten einen angemessenen finanziellen Ausgleich zahlt.

Auch die Kosten der Instandsetzung von Kleinschäden bzw. Bagatellschäden an der Einrichtung der vermieteten Wohnung sind vom Vermieter zu begleichen. Diese können aber bis zu einer bestimmten Höchstgrenze auf den Mieter abgewälzt werden (BGH, Urteil vom 07.06.1989, Az.: VIII ZR 91/88).

Als Obergrenze für eine einzelne Reparatur können 100 Euro (Amtsgericht (AG) Braunschweig, Urteil vom 17.05.2005, Az.: 116 196/05) bzw. 110 Euro (AG Würzburg, Urteil vom 17.05.2010, Az.: 13 C 670/10) angesetzt werden. Dabei dürfte sich der zulässige Gesamtbetrag für alle Kleinreparaturen auf maximal bis zu 8% der Jahresmieter (ohne Heiz- und sonstige Betriebskosten) belaufen.

Ist eine einzelne Kleinreparatur teurer als die zulässige Obergrenze, muss der Vermieter die gesamte Instandsetzung bezahlen. Übersteigen dagegen mehrere Bagatellreparaturen insgesamt den zulässigen Gesamtbetrag für alle Kleinreparaturen, braucht der Vermieter nur den darüber hinaus gehenden Teil zu zahlen.

Die Kosten für Modernisierungsmaßnahmen am Mietobjekt fallen alleine dem Vermieter zur Last. Dieser hat aber unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit, die jährliche Miete um 11% der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen, § 559 Abs. 1 BGB. Der Mieter finanziert quasi damit die Modernisierung.