Neue Betriebskosten umlegen: Diese Voraussetzungen müssen erfüllt sein
Möchte der Vermieter neue Betriebskosten auf den Mieter abwälzen müssen neben der mietvertraglich vereinbarten Umlagefähigkeit die folgende Voraussetzungen gegeben sein:
Betriebskostenart aus dem Katalog des § 2 BetrKV
Öffnungsklausel im Mietvertrag oder neue Betriebskosten als Folge einer Modernisierung
Im Mietvertrag ist eine sogenannte Öffnungsklausel (Mehrbelastungsklausel) erforderlich. Diese Klausel ist Grundlage dafür, dass neue Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden können. Eine solche Klausel lautet etwa wie folgt:
Entstehen nach Abschluss des Mietvertrags Betriebskosten im Sinne der §§ 1, 2 Nr. 1 bis 16 BetrKV neu oder sonstige Betriebskosten nach §§ 1, 2 Nr. 17 BetrKV neu, können diese vom Vermieter im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften umgelegt und für die neuen Betriebskosten ebenfalls angemessene Vorauszahlungen festgesetzt werden. Sonstige Betriebskosten im Sinne des § 2 Nr. 17 BetrKV sind Kosten für die Wartung von Alarmanlagen, Kosten für die regelmäßige Überwachung und Prüfung von Blitzableitern, Kosten für die regelmäßige Dachrinnenreinigung, Wartungskosten für Feuerlöscher, Betriebskosten für allen Mietern zur Verfügung stehenden Gemeinschaftseinrichtungen, Kosten für den Kabelanschluss, Wartungskosten für Rauchwarnmelder, Kosten für die Prüfung der Betriebssicherheit von technischen Anlagen, Kosten für die turnusmäßige Untersuchung des Trinkwassers auf Legionellenkontamination und Kosten für den Wach- bzw. Sicherheitsdienst für die Bewohner.
Ist im Mietvertrag keine Öffnungsklausel enthalten, können neue Betriebskosten grundsätzlich nicht auf den Mieter verteilt werden. Eine Ausnahme gilt aber, wenn sich die neuen Betriebskosten als Folge einer vom Mieter duldungspflichtigen Modernisierungsmaßnahme ergibt. Im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung kann hier angenommen werden, dass die Mietvertragsparteien im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses die Umlage dieser Kosten vereinbart hätten, wenn ihnen diese seinerzeit bekannt gewesen wären (so für die Installation eines neuen Kabelanschlusses anstelle des vorherigen Satellitenempfangs: Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 27.06.2007, Az.: VIII ZR 202/06).
Schriftliche Ankündigung der neuen Betriebskosten
Nachdem der Mieter die schriftliche Ankündigung erhalten hat, muss er die Vorauszahlung für die neue Betriebskostenart am Beginn des übernächsten Monats nach Erhalt der Erklärung zahlen, vgl. § 560 Abs. 2 Satz 1 BGB. Geht dem Mieter also die Ankündigung etwa am 05.11. zu, muss er die Vorauszahlung ab Anfang Januar des Folgejahrs leisten.
Beweispflichtig für den Zugang der schriftlichen Ankündigung beim Mieter ist der Vermieter. Dieser sollte daher sicherstellen, dass er im Streitfall den Zugang auch beweisen kann. Dazu kann der Vermieter das Ankündigungsschreiben etwa per Einwurfeinschreiben versenden oder einen Boten wie etwa den Hausmeister damit beauftragen, die Ankündigung einzukuvertieren und in den Hausbriefkasten des Mieters einzuwerfen. Der Bote steht dann als Zeuge für den Zugang zur Verfügung.
Muster für Vermieter: Ankündigung von neuen Betriebskosten
Liegen die Voraussetzungen für die Verteilung von neuen Betriebskosten auf den Mieter vor, kann der Vermieter deren Ankündigung wie folgt formulieren (Kursiven Text bitte auf Ihren Fall anpassen, fehlende Angaben bitte ergänzen):
