Betriebskostenabrechnung: Alle Fristen im großen Überblick

Gerade im Zusammenhang mit der Betriebskostenabrechnung gibt es eine Vielzahl von unterschiedlichen Fristen. Diese reichen von der Abrechnungsfrist für den Vermieter bis zur Widerspruchsfrist für den Mieter.

Daneben gilt es die unterschiedlichen Arten wie Ausschluss- und Verjährungsfristen, aber auch die sogenannte Verwirkung und Fälligkeitstermine (für Zahlungen) zu unterscheiden. Welche Frist für welchen Sachverhalt zu beachten ist, können Sie dem folgenden Überblick in rechtssicher entnehmen.

Dabei sind die einzelnen Sachverhalte in alphabetischer Reihenfolge dargestellt, so dass Sie auf den Sie interessierenden Fall direkt zugreifen können.

Guthaben wird vom Vermieter nicht ausgezahlt

Mieter fordert Guthabens-Auszahlung, aber der Vermieter zahlt nicht und der Mieter erhebt keinen Mahnbescheid bzw. keine Zahlungsklage

Frist und Rechtsgrundlage

Die Verjährungsfrist beträgt 3 Jahre und beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch auf die Guthabens-Auszahlung entstanden ist, §§ 195, 199 Abs. 1 BGB

Rechtsfolgen

• nach Fristablauf keine Auszahlungsforderung des Mieters mehr durchsetzbar
• Mieter kann aber trotz Verjährung mit Forderungen des Vermieters aufrechnen, sofern die Aufrechnungslage in noch unverjährter Zeit bestanden hat, §§ 387 ff BGB (siehe hierzu den Hinweis am Ende dieses Artikels)

Nachzahlung vom Mieter erfolgt nicht

Vermieter fordert Nachzahlung, aber der Mieter begleicht diese nicht und der Vermieter erhebt keinen Mahnbescheid bzw. keine Zahlungsklage

Frist und Rechtsgrundlage

Die Verjährungsfrist beträgt 3 Jahre und beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch auf Nachzahlung entstanden ist, §§ 195, 199 Abs. 1 BGB

Rechtsfolgen

• nach Fristablauf keine Nachforderung des Vermieters mehr durchsetzbar
• Vermieter kann aber trotz Verjährung mit Forderungen des Mieters aufrechnen, sofern die Aufrechnungslage in noch unverjährter Zeit bestanden hat, §§ 387 ff BGB (siehe hierzu den Hinweis am Ende dieses Artikels)

Nachzahlung vom Mieter erfolgt nicht, Sonderfall Verwirkung

Vermieter fordert Nachzahlung, aber der Mieter lässt die Nachzahlung durch Anwaltsschreiben zurückweisen; der  Vermieter geht darauf nicht ein, erhebt aber 2 ½ Jahre später Zahlungsklage

Frist und Rechtsgrundlage

Sonderfall Verwirkung (Verpflichteter darf darauf vertrauen, dass der Berechtigte, der längere Zeit sein Recht nicht geltend gemacht hat, dieses auch weiterhin nicht ausüben wird), § 242 BGB (sowie Landgericht (LG) Berlin, Urteil vom 16.10.2001, Az.: 64 S 158/01)

Rechtsfolgen

• nach Verwirkung keine Nachforderung und Aufrechnung mehr möglich

Nebenkostenabrechnung wird nicht erstellt

Mieter fordert eine Nebenkostenabrechnung, aber der Vermieter erstellt keine

Frist und Rechtsgrundlage

Die Verjährungsfrist beträgt 3 Jahre und beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch auf die Erstellung der Nebenkostenabrechnung entstanden ist, §§ 195, 199 Abs. 1 BGB (sowie Amtsgericht (AG) Schöneberg, Urteil vom 19.3.09, Az.: 109 C 527/08)

Rechtsfolgen

• nach Fristablauf keine Erstellung der Nebenkostenabrechnung mehr durchsetzbar

Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung

Mieter will der Nebenkostenabrechnung widersprechen

Frist und Rechtsgrundlage

Die Ausschlussfrist für den Widerspruch endet mit dem Ablauf des 12. Monats nach dem Erhalt der Nebenkostenabrechnung, § 556 Abs. 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)

Rechtsfolgen

• nach Fristablauf keine Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung mehr möglich

Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung und Zahlungsverweigerung

Mieter will nach Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung keine Nachzahlung leisten

Frist und Rechtsgrundlage

Unbeschadet des Widerspruchs ist die Nachzahlung mit Erhalt der Betriebskostenabrechnung sofort fällig, § 271 Abs. 1 BGB

Rechtsfolgen

• Mieter befindet sich bei Nichtleistung nach 30 Tagen automatisch in Verzug, sofern er als Verbraucher in der Abrechnung auf die Verzugsfolgen besonders hingewiesen wurde, § 286 Abs. 3 BGB; das gilt ebenfalls, wenn der Zahlungstermin kalendermäßig bestimmt wurde, § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Ansonsten tritt der Verzug grundsätzlich erst nach gesonderter Mahnung des Vermieters ein

Zustellung der Betriebskostenabrechnung an den Mieter

Schriftliche Mitteilung der formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung des Vermieters an den Mieter

Frist und Rechtsgrundlage

Die Ausschlussfrist zur Erstellung der Nebenkostenabrechnung endet mit dem Ablauf des 12. Monats nach dem Ende der Abrechnungsperiode, § 556 Abs. 3 Satz 5 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)

Rechtsfolgen

• nach Fristablauf keine Nachforderung des Vermieters mehr möglich
• nach Fristablauf bleibt der Guthabensanspruch des Mieters bestehen (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 09.04.2008, Az.: VIII ZR 84/07)
• Mieter kann eine trotz verspäteter Abrechnung eine geleistete Nachzahlung wieder zurückverlangen (BGH, Urteil vom 18.01.2006, Az.: VIII ZR 94/05)

Zustellung der Betriebskostenabrechnung an den Mieter, unverschuldet verspätet

Schriftliche Mitteilung der formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung an den Mieter ist erst nach Ablauf der 12-Monats-Frist aus vom Vermieter nicht zu vertretenden Gründen möglich

Frist und Rechtsgrundlage

Die Ausschlussfrist verlängert sich um 3 Monate nach dem Wegfall des „Verspätungsgrundes“, § 556 Abs. 3 BGB (sowie BGH, Urteil vom 26.07.2006, Az.: VIII ZR 220/05)

Rechtsfolgen

• nach (weiterem) Fristablauf keine Nachforderung des Vermieters mehr möglich
• nach Fristablauf bleibt Guthabensanspruch des Mieters bestehen
• Mieter kann eine trotz verspäteter Abrechnung geleistete Nachzahlung wieder zurückverlangen

Hinweis: Wann eine Aufrechnung mit verjährten Ansprüchen möglich ist

Ein verjährter Anspruch kann vom Gläubiger zwar nicht mehr geltend gemacht werden. Macht allerdings der Schuldner seinerseits einen Anspruch gegen den Gläubiger geltend, kann der Gläubiger dagegen mit dem verjährten Anspruch aufrechnen,

• sofern die Aufrechnungslage zu einer Zeit entstanden ist
• als der Anspruch des Gläubigers noch nicht verjährt war.

Aufrechnung bedeutet vereinfacht gesagt, dass zwei Personen mit gleichartigen Forderungen gegenseitig aufrechnen können.

Praxis-Beispiel: Der fleißige Mieter

Vermieter V hat als Mieter den fleißigen Handwerker H, der es gerne warm hat und viel heizt. Nachdem sich daher aus der Nebenkostenabrechnung für H eine Nachzahlung in Höhe von 1.000 Euro ergibt, die H nicht zahlen kann,  schließen V und H ein Jahr später eine schriftliche Vereinbarung.  Danach soll H gegen Erstellung einer ordnungsgemäßen Rechnung sein Badezimmer in der angemieteten Wohnung renovieren und dafür einen Pauschalpreis von 2.000 Euro von V erhalten, der teilweise mit  der Nachzahlung verrechnet wird. Nachdem das Bad instand gesetzt ist, passiert fast weitere drei Jahre lang nichts. V verlangt nun die Nachzahlung. H beruft sich auf Verjährung und fordert seinerseits die vereinbarten 2.000 Euro.

Folge: Selbst wenn der Nachzahlungsanspruch von V nach fast vier Jahren verjährt ist, kann er gegen die Forderung von H aufrechnen. Denn in dem Zeitpunkt, als das Bad instand gesetzt war, waren sowohl der Nachzahlungsanspruch als auch der Pauschalpreis fällig und unverjährt. V braucht daher nur 1.000 Euro an H zu zahlen.