Keine Betriebskosten im Mietvertrag – Die Folgen für Mieter und Vermieter

In der Praxis kommt es häufiger vor, dass in von Vermietern selbst erstellten Mietverträgen eine Vereinbarung über die Betriebskosten versäumt wurde, in Formularmietverträgen der Abschnitt über die Betriebskosten einfach durchgestrichen ist, einzelne Betriebskostenarten mietvertraglich nicht vereinbart wurden oder aus sonstigen Gründen keine Betriebskosten im Mietvertrag geregelt sind. Die Fragen sind dann, welche Folgen eine fehlende oder unvollständige Regelung über die Betriebskosten für  Mieter und Vermieter hat und vor allem, wer die Betriebskosten bezahlen muss. Die Antworten darauf erfahren Sie in diesem Artikel. 

Keine Betriebskosten im Mietvertrag: Vermieter muss zahlen

Was vielen Mietern und Vermietern unbekannt ist: Die Zahlung von Betriebskosten durch den Mieter ist gesetzlich nicht vorgesehen. Vielmehr bestimmt § 535 Abs. 1 Satz 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) kurz und bündig:

Er (gemeint ist der Vermieter) hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen. 

Zu diesen Lasten gehören die Betriebskosten. Der gesetzliche Regelfall ist also der, dass der Vermieter die Betriebskosten zu zahlen hat und der Mieter nur die vereinbarte Grundmiete (Kaltmiete) zu entrichten braucht.

Die Ausnahme vom Regelfall – die ganz überwiegend praktiziert wird – ist eine mietvertragliche Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter, wonach der Mieter die Betriebskosten zu leisten hat. Hierzu bestimmt § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB:

Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt.

Speziell in Formularmietverträgen finden sich daher regelmäßig Klauseln, wonach der Mieter die Betriebskosten zu zahlen hat. Entweder listet der Vermieter dabei die einzelnen Betriebskostenarten auf oder es wird auf die dem Mietvertrag als Anlage beigefügte Betriebskostenverordnung (BetrKV) Bezug genommen. Fehlt es allerdings an einer rechtswirksam vereinbarten Abwälzung der Betriebskosten auf den Mieter, bleibt der Vermieter darauf sitzen.

Fehlende Betriebskostenarten gehen zu Lasten des Vermieters

Ist im Mietvertrag rechtswirksam vereinbart, dass der Mieter die Betriebskosten zu zahlen hat und hat der Vermieter die einzelnen Betriebskostenarten im Mietvertrag aufgelistet, gehen nicht aufgeführte Kostenarten ebenfalls zu Lasten des Vermieters. Hat der Vermieter also etwa die Kosten für die Gartenpflege bei der Auflistung der Kostenarten im Mietvertrag vergessen, kann er diese nicht dem Mieter aufbürden. Vielmehr muss der Vermieter hier die Kosten für die Gartenpflege aus eigener Tasche bezahlen.

Auch bei unklaren Vereinbarungen trifft es den Vermieter

Bei allen Vereinbarungen des Vermieters mit dem Mieter über die Zahlung von Betriebskosten oder von einzelnen Betriebskostenarten gilt der Bestimmtheitsgrundsatz. Danach müssen alle abrechenbaren Kosten im Mietvertrag inhaltlich so konkretisiert oder zumindest so eindeutig bestimmt sein, dass der Mieter sofort erkennen kann, welche Kosten von ihm zu tragen sind. Das ist etwa bei folgenden mietvertraglichen Vereinbarungen nicht gegeben:

• „Der Mieter hat alle Nebenkosten zu tragen“ (Landgericht (LG) Aachen, Urteil vom 23.02.2001, Az.: 5 S 360/00)
• „Der Mieter trägt sämtliche umlagefähigen Kosten, die zum Betrieb des Hauses notwendig sind“ (Amtsgericht (AG) Köln, WM 1987, S. 274)
• „Der Mieter hat Hausgebühren zu zahlen“ (LG Stuttgart, WM 1987, S. 161)
• „Gebühren laut Bescheid über Grundbesitzabgaben“ (LG Aachen, WM 1997, S. 471)
• „Betriebskosten i.S.v. den Grundbesitz belastenden Kosten trägt der Mieter“ (LG Hamburg, ZMR 1997, S. 358)
• „Der Mieter trägt die Kosten nach Bescheid der Stadt/Gemeinde für das jeweilige Abrechnungsjahr“ (AG Köln, ZMR 1996, S. 269)

In all solchen Fällen ist die mietvertragliche Vereinbarung über die Betriebskosten unwirksam mit der Folge, dass der Vermieter für diese Kosten einstehen muss.

Der Sonderfall: Keine Betriebskosten im Mietvertrag – aber Einbeziehung durch schlüssiges Verhalten

In ganz seltenen Fällen kann der Mieter zur Zahlung der Betriebskosten verpflichtet sein, obwohl dies nicht mietvertraglich vereinbart wurde oder die Vereinbarung unwirksam ist. Das ist der Fall, wenn der Mieter durch ein schlüssiges Verhalten seinen Willen zum Ausdruckbringt, die Betriebskosten zu zahlen, und der Vermieter das Verhalten so verstehen muss, als sei der Mieter mit der Umlage der Betriebskosten einverstanden.

Fehlt etwa eine Vereinbarung über die Zahlung einer bestimmten, „sonstigen“ Betriebskostenart nach § 2 Nr. 17 BetrKV und zahlt der Mieter über einen Zeitraum von zehn Jahren trotzdem diese vom Vermieter auf ihn umgelegten Kosten, ist eine stillschweigende Vereinbarung anzunehmen, wonach sich der Mietvertrag auf eine künftige Zahlungspflicht des Mieters für diese Kostenart geändert hat. Denn in der jahrelangen widerspruchslosen Zahlung der Kostenart kommt objektiv betrachtet die Erklärung des Mieters zum Ausdruck, mit der Umlage einverstanden zu sein (Bundesgerichtshof (BGH), Urteile vom 07.04.2004, Az.: 146/03; vom 29.05.2000, Az.: XII ZR 35/00).

Der Sonderfall der stillschweigenden Vereinbarung dürfte auch bei den Konstellationen anzunehmen sein, in denen eine generelle mietvertragliche Regelung zur Abwälzung der Betriebskosten fehlt oder unwirksam ist und der Mieter dennoch über mehrere Jahre monatliche Betriebskostenvorauszahlungen sowie  Nachzahlungen aus den Jahresabrechnungen erbringt.

Betriebskosten im Mietvertrag: Der Vermieter sollte es sich möglichst einfach machen

Abgesehen davon, dass der Vermieter unbedingt daran denken sollte, eine Vereinbarung über die Betriebskosten im Mietvertrag aufzunehmen, ist für ihn der einfachste Weg der beste und sicherste. Statt mietvertraglicher Formulierungen „Marke Eigenbau“ zur Abwälzung der Betriebskosten auf den Mieter oder der Auflistung einzelner Betriebskostenarten empfiehlt es sich für den Vermieter, im Mietvertrag zu regeln, dass „der Mieter die Betriebskosten gemäß der Betriebskostenverordnung (BetrKV) zu tragen“ hat.

Bereits die Formulierung im Mietvertrag, dass „der Mieter die Betriebskosten zu tragen“ hat, ist für eine rechtswirksame Vereinbarung ausreichend, wobei die Beifügung des Betriebskostenkatalogs nach § 2 BetrKV noch nicht einmal erforderlich ist (BGH, Urteil vom 10.02.2016, Az.: VIII ZR 137/15). Soweit sich in einem Formularmietvertrag Leerfelder befinden, wo die einzelnen umzulegenden Betriebskostenarten einzutragen sind, kann der Vermieter diesen Passus durchstreichen und stattdessen die vorgenannte Formulierung im Mietvertrag handschriftlich aufnehmen.