Gerade private Vermieter, die kleinsten Wohnraum oder Wohnungen auf Zeit vermieten, möchten den damit verbundenen Verwaltungsaufwand reduzieren. Sie vereinbaren daher im Mietvertrag – statt der sonst üblichen Betriebskostenvorauszahlung, über die alljährlich abzurechnen ist – eine vom Mieter monatlich zu zahlende Betriebskostenpauschale. Der Vorteil liegt darin, dass der Vermieter darüber keine Jahresabrechnung zu erstellen braucht mit Ausnahme für die Heiz- und Warmwasserkosten. Will der Vermieter die Betriebskostenpauschale erhöhen, ist das aber nur bestimmten Voraussetzungen möglich. Welche das sind und wie ein Muster für Vermieter zur Erhöhung der Betriebskostenpauschale lautet, erfahren Sie hier.
Erhöhung der Betriebskostenpauschale: Diese Voraussetzungen müssen vorliegen
Erhöhen sich nach Abschluss des Mietvertrags die Betriebskosten, kann der Vermieter die vereinbarte Betriebskostenpauschale erhöhen, wenn die folgenden drei Voraussetzungen gegeben sind:
- Die von der Pauschale erfassten Betriebskosten müssen bestimmbar sein, also im Rahmen der mietvertraglichen Vereinbarung konkret nach Kostenarten benannt oder alle in § 2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung (BetrKV) aufgelisteten Kostenarten umfassen
- Im Mietvertrag muss ein Erhöhungsvorbehalt (Mehrbelastungsabrede) vereinbart sein, aufgrund dessen der Vermieter berechtigt ist, die Betriebskostenpauschale zu erhöhen
- Die Betriebskosten müssen sich tatsächlich insgesamt erhöht haben, was durch einen Vergleich der Höhe der Kosten zu zwei verschiedenen Zeitpunkten zu ermitteln ist
Nur dann, wenn diese Voraussetzungen vorliegen, ist eine Erhöhung der Betriebskostenpauschale möglich.
Genaueres zu diesen Voraussetzungen und wie der Erhöhungsvorbehalt zu lauten hat, finden Sie hier: Betriebskostenpauschale: Richtige Formulierungfür den Mietvertrag
So muss der Vermieter die Erhöhung der Betriebskostenpauschale geltend machen
Liegen die Voraussetzungen für eine Erhöhung der Betriebskostenpauschale vor, hat der Vermieter sein Erhöhungsverlangen schriftlichan den Mieter zu richten sowie die Erhöhung zu begründen und zu erläutern, §560 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Der Mieter muss daraufhin die erhöhte Pauschale zu Beginn des übernächsten Monats, der auf das Erhöhungsverlangen folgt, zahlen, § 560 Abs. 2 BGB.
Dabei kommt es im Einzelnen auf folgende Punkte an:
- Form des Erhöhungsverlangens
Für die Erhöhungserklärung ist Textform vorgeschrieben, § 560 Abs. 1 Satz 1 BGB. Die Erhöhung der Betriebskostenpauschale kann also auch mittels Email, SMS usw. geltend gemacht werden. Im Weiteren handelt es sich um eine einseitige Willenserklärung des Vermieters, so dass keine Zustimmung des Mieters zu der Erhöhung erforderlich ist.
- Inhalt des Erhöhungsverlangens
Der Vermieter hat in seinem Erhöhungsverlangen den Grund für die Anhebung der Betriebskostenpauschale mitzuteilen und zu erläutern, § 560 Abs. 1 Satz 2 BGB. Dazu gehört eine gedanklich und rechnerisch nachvollziehbare Erklärung, warum sich in welcher Höhe sich die Betriebskosten erhöht haben. Bewährt hat sich dazu eine tabellarische Auflistung aller in der Pauschale enthaltenen Betriebskostenarten mit einer Gegenüberstellung der Kostenarten, die nach dem Abschluss des Mietvertrags oder dem letzten Erhöhungsverlangen gestiegen sind.
Weiterhin muss aus der Erhöhungserklärung ersichtlich sein, wie die gesamte Erhöhung der Betriebskosten auf die einzelnen Mieter verteilt wurde, also welcher Umlageschlüssel maßgeblich ist Erfolgt die Umlage etwa nach der Wohnfläche, ist die Gesamtwohnfläche sowie die auf den betreffenden Mieter entfallende Wohnfläche aufzuführen.
- Fälligkeit der erhöhten Pauschale
Der Mieter hat die erhöhte Betriebskostenpauschale mit Beginn des übernächsten Monats zu zahlen, der auf den Monat folgt, in dem er die das Erhöhungsverlangen des Vermieters erhalten hat, § 560 Abs. 2 Satz 1 BGB. Ging also dem Mieter das Verlangen etwa am 10.01. zu, schuldet er die erhöhte Pauschale ab dem 01.03.
Der Vermieter kann aber ausnahmsweise auch ein Erhöhungsverlangen stellen, wenn sich die Betriebskosten rückwirkend erhöht haben. In diesem Fall wirkt die Erhöhungserklärung auf den Zeitpunkt der Erhöhung der Betriebskosten zurück, höchstens jedoch auf den Beginn des der Erklärung vorausgehenden Kalenderjahres. Dabei muss der Vermieter die Erklärung innerhalb von drei Monaten abgeben, nachdem ihm die Erhöhung bekannt ist, § 560 Abs. 2 Satz 2 BGB.
Praxis-Beispiel: Rückwirkende Erhöhung der Betriebskostenpauschale
Der Vermieter erhält im April einen Grundsteuerbescheid. Danach wird die Grundsteuer rückwirkend ab Juli des Vorjahres erhöht.
Folge: Der Vermieter kann nicht nur für die Zukunft die Erhöhung der Betriebskostenpauschale fordern, sondern ausnahmsweise auch rückwirkend ab Juli des Vorjahres. Dazu muss er die Erhöhung bis spätestens Ende Juni – also innerhalb von drei Monaten nach Erhalt des Grundsteuerbescheids – vom Mieter verlangen.
