Liegt eine solche mietvertragliche Vereinbarung vor und tritt Ungeziefer auf, gibt es in der Praxis trotzdem häufig Streit. Denn umlagefähig sind nur bestimmte Kosten der Ungezieferbekämpfung, wobei es auf die Regelmäßigkeit und auf die befallenen Bereiche ankommt.
Wir zeigen in diesem Artikel wann und welche Kosten der Ungezieferbekämpfung auf den Mieter umgelegt werden dürfen.
Wann die Kosten der Ungezieferbekämpfung umgelegt werden dürfen
Damit der Vermieter die Kosten der Ungezieferbekämpfung auf alle Mieter verteilen kann, müssen neben der mietvertraglichen Vereinbarung zwei Voraussetzungen erfüllt sein: Die Bekämpfung des Ungeziefers erfolgt
- regelmäßig, also nicht einmalig, und
- auf Gemeinschaftsflächen wie etwa der Zugangsbereich, das Treppenhaus, den Hausfluren bzw. Kellergängen, der Waschküche, dem Trockenraum usw.
Regelmäßig bedeutet zwar, dass die Kosten für die Ungezieferbeseitigung wiederholt anfallen. Das setzt aber nicht voraus, dass diese Auslagen jedes Jahr entstehen müssen.Werden also im Abstand von mehreren Jahren (vorbeugende) Maßnahmen gegen Ungeziefer durchgeführt, darf der Vermieter diese Kosten auf die Mieter umlegen (Amtsgericht (AG) Köln, Urteil vom 16.12.1992, Az.: 203 C 483/92). Dabei muss er jedoch nachweisen können, dass es sich um regelmäßige, sich in gleich bleibenden Abständen wiederholende Maßnahmen auf Gemeinschaftsflächen handelt.
Bei kleineren Mietobjekten soll nach Ansicht des AG Offenbach der Vermieter nicht dazu gezwungen werden können, regelmäßig vorbeugende Maßnahmen gegen Ungeziefer durchzuführen, damit die Kosten allein wegen der Regelmäßigkeit umlagefähig sind. Eine einmalige vorbeugende Maßnahme sei daher umlagefähig (AG Offenbach, Urteil vom 20.09.2001, Az.: 34 C 132/01). Ob andere Gerichte genauso entscheiden, ist allerdings fraglich.
Auch wenn es sich hier nicht um Ungeziefer handelt: Die Kosten für die Bekämpfung von ständig im Gebäudebereich auftretenden Ameisen sind ebenfalls umlagefähig.
Wann die Kosten der Ungezieferbekämpfung nicht umgelegt werden können
Einmalige Kosten sind regelmäßig nicht umlagefähig. Die Kosten für eine besonderen Ungezieferbeseitigung fallen daher dem Vermieter zur Last (AG Köln, Urteil vom 13.07.1992, Az.: 213 164/92). Das gilt ebenso für die einmalige Entfernung eines nicht zum Ungeziefer gehörenden Bienenstocks bzw. Wespennests (AG Freiburg, Urteil vom 09.06.1993, Az.: 5 C 1738/93).
Ebenso ist die gezielte Ungezieferbeseitigung in einer einzelnen Mietwohnungen mangels der Voraussetzung „Gemeinschaftsfläche“ nicht umlagefähig (Landgericht (LG) München I, Urteil vom 05.12.2000. Az.: 20 S 19147/00). Aber auch die Kosten für die Bekämpfung von Ameisen im Außenbereich können nicht auf die Mieter verteilt werden.
Erst gar nicht zu den Betriebskosten, sondern zu den Instandhaltungskosten gehört die Holzbockbekämpfung. Der Vermieter darf diese Kosten also nicht umlegen.
Hat der Vermieter Teile des Grundstücks vernachlässigt und wird dadurch ein Ungezieferbefall verursacht, muss er die Kosten der Ungezieferbeseitigung selber tragen.
Hier haftet der Mieter für die Kosten der Ungezieferbekämpfung
Hat der Mieter schuldhaft Ungeziefer eingeschleppt oder seine Wohnung verwahrlosen lassen, ist er dem Vermieter für die Kosten der Ungezieferbekämpfung schadensersatzpflichtig. Das gilt auch, wenn dadurch Gebäudeteile mit Ungeziefer befallen werden (etwa durch Taubenzecken aufgrund des mit Taubenkot und Taubenkadavern übersäten Balkons).
Eine Klausel im Mietvertrag, wonach der Mieter stets die Kosten der Ungezieferbeseitigung in seiner Mietwohnung zu tragen hat, ist jedoch unwirksam.
Wenn im Mietobjekt auch Gewerbeeinheiten sind
Befinden sich im Mietobjekt auch Gewerbeeinheiten, für eine gesonderte Ungezieferbekämpfung erforderlich ist (etwa prophylaktische für Gaststätten), hat der gewerbliche Mieter die dafür anfallenden Kosten zu zahlen.
