Keine Belege für Betriebskosten – Eigenleistung des Vermieters erlaubt?

Sind im Mietvertrag Betriebskostenvorauszahlungen wirksam vereinbart, kann der Vermieter die in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) aufgelisteten 17 verschiedenen Kostenarten auf den Mieter umlegen. Dabei handelt es sich auch um Leistungen, die in der Regel von Drittpersonen bzw. Drittunternehmen erbracht werden (etwa Hausmeister, Gärtner, Reinigungskräfte usw.).

Die zugehörigen Rechnungen und Belege werden vom Vermieter abgeheftet und können – nach Aushändigung der jährlichen Betriebskostenabrechnung an den Mieter – von diesem beim Vermieter eingesehen werden. Erbringt der Vermieter jedoch Eigenleistungen, sind bei deren Umlage bestimmte Dinge zu beachten.

Der Vermieter darf Eigenleistungen umlegen

Erbringt der Vermieter eigene Leistungen, darf er diese auf seine Mieter umlegen. Dafür anzusetzen ist – mit Ausnahme der Mehrwertsteuer – der Betrag, den die gleichwertige Leistung einer Drittperson bzw. eines Drittunternehmens kosten würde, § 1 Abs. 1 BetrKV.

Dies wurde auch so vom Bundesgerichtshof (BGH) bestätigt. Die Karlsruher Richter führten aus, dass der Vermieter für seine Eigenleistungen die Kosten in der Betriebskostenabrechnung ansetzen könne, die sich aus dem vergleichbaren Angebot eines Dritten ergeben. Nur die im Rechnungsbetrag des Angebots enthaltene Umsatzsatzsteuer dürfe nicht umgelegt werden (BGH, Urteil vom 14.11.2012, Az.: VIII ZR 41/12).

Das gilt nicht nur für den in § 1 Abs. 1 BetrKV genannten Eigentümer und Erbbauberechtigten, sondern auch für Wohnungseigentümer, Wohnungserbbauberechtigte, untervermietende Hauptmieter und gewerbliche Zwischenvermieter.

Auch eigenes Personal darf eingesetzt werden

Die Eigenleistungen muss der Vermieter nicht persönlich erbringen, sondern kann sie auch durch eigenes Personal verrichten lassen. Auch dann sind diese Leistungen umlagefähig. Dabei ist mit eigenem Personal nicht etwa der für das Mietobjekt tätige Hausmeister, Gärtner oder die Reinigungskraft gemeint, deren Kosten ohnehin auf die Mieter verteilt werden. Vielmehr muss es sich konkret um eigenes Personal des Vermieters handeln. Ist der Vermieter keine natürliche, sondern eine juristische Person (etwa GmbH oder AG), sind eigenes Personal die Arbeitnehmer, die in den allgemeinen Geschäftsbetrieb der juristischen Person eingegliedert sind. Die Eigenleistungen kann der Vermieter aber auch durch Personen erbringen lassen, die er dazu gezielt beauftragt hat (etwa Familienmitglieder oder Verwandte).

Was der Vermieter selber zahlt, spielt keine Rolle

Ob und was der Vermieter für die Eigenleistungen zahlt, ist für die Umlage bzw. Verteilung auf die Mieter belanglos. Selbst wenn etwa ein Verwandter des Vermieters die Gartenarbeiten unentgeltlich erledigt, darf der Vermieter die vergleichbaren Kosten einer Drittperson bzw. eines Drittunternehmens auf die Mieter umlegen.

Wenn der Mieter mit den fiktiven Kosten nicht einverstanden ist

Ist ein Mieter mit den vom Vermieter in der Betriebskostenabrechnung eingesetzten fiktiven Kosten nicht einverstanden, muss er nachweisen, dass diese Kosten zu hoch sind. Das gilt insbesondere dann, wenn der Mieter die Zahlung verweigert und der Vermieter den offenen Betrag vor Gericht einklagt.