Die Umlage richtet sich dabei nach dem mietvertraglich dafür festgelegten Umlageschlüssel (Verteilerschlüssel) oder – falls es an einer solchen Festlegung fehlt – nach der Wohnfläche.
In der Praxis werden die Kosten der Beleuchtung häufig als Allgemein- oder Gemeinschaftsstrom bezeichnet, müssen in der Betriebskostenabrechnung aber näher präzisiert werden.
Das gehört zum Allgemeinstrom
Zum umlagefähigen Allgemeinstrom gehören die Stromkosten für die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile und der Außenbeleuchtung. Gemeinsam genutzte Gebäudeteile sind etwa Dachböden, Fahrradkeller, Hausflure, Kellergänge, Treppenhaus, Trockenräume, Waschküchen und Zugänge. Die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung umfassen die Beleuchtung des Eingangs, der Zuwege zum Eingang und des gemeinschaftlich genutzten Gartens. Entscheidend ist in sämtlichen Fällen, dass es sich um Gemeinschaftsflächen handelt, die alle Bewohner nutzen können.
Gemeinsam genutzte Gebäudeteile können auch Parkplätze, Stellplätze oder Tiefgaragen nebst dem jeweiligen Eingang sein, soweit diese allen Bewohnern zur Verfügung stehen.
Was nicht unter Allgemeinstrom fällt
Nicht zum Allgemeinstrom zählen die Anschaffungskosten für Leuchten und Leuchtmittel, also etwa für Lampen, Energiesparbirnen und Leuchtstoffröhren. Diese Kosten gehören zur Instandhaltung und sind vom Vermieter zu tragen (Amtsgericht (AG) Münster, Urteil vom 16.10.2012, Az.: 7 C 4687/11). Auch der Stromverbrauch für andere Zwecke (wie Bauarbeiten oder Reinigungsmaßnahmen) durch Nutzung einer allgemein zugänglichen Steckdose sind nicht als Allgemeinstrom umlagefähig. Fallen hier höhere Kosten an, sollte der Vermieter einen Zwischenzähler setzen, damit der Stromverbrauch für den anderen Zweck heraus gerechnet werden kann. Nur so kann der Vermieter den ihm obliegenden Nachweis führen, dass dieser Verbrauch im Allgemeinstrom nicht mit einbezogen wurde
Zwar nicht unter Allgemeinstrom, aber unter anderen Betriebskostenarten umlagefähig sind die Stromkosten für die Gemeinschaftsantenne (nach § 2 Nr. 15 BetrVK) oder die Beleuchtung des nicht allgemein zugänglichen Heizungsraums (nach § 2 Nr. 17 BetrVK). Streng genommen müssten hier zwar Zwischenzähler montiert werden, aber aufgrund des dafür unverhältnismäßigen Aufwands dürfen diese Kosten geschätzt werden.
Wie die Abrechnung erfolgen muss
Die bloße Bezeichnung „Allgemeinstrom“ entspricht nicht den Anforderungen einer formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung (Oberlandesgericht (OLG) Hamburg, Urteil vom 06.02.2002), Az.: 4 U 145/99). Denn Stromkosten fallen bei unterschiedlichen Betriebskostenarten an.
Ist im Objekt eine Gewerbeeinheit vorhanden, deren Mieter den Allgemeinstrom verstärkt nutzen, muss der Verbrauch gesondert für die Mieter des Gewerberaums und des Wohnraums ermittelt werden.
Hallo ich habe das Problem das mein Fernseher Flackert wenn im Treppenhaus das Licht an und aus geht. Woran kann das liegen?
Kann es sein das der Vermieter meinen Wohnungsstrom direkt anzapft um das Licht zu betreiben?
Danke für die Hilfe.
Hallo Kevin,
es ist unwahrscheinlich, dass der Vermieter Ihren Wohnungsstrom direkt für das Treppenhauslicht nutzt. Normalerweise hat das Treppenhaus eine eigene Stromversorgung über den Allgemeinstrom des Hauses.
Das Flackern Ihres Fernsehers könnte durch elektrische Störungen im Hausnetz verursacht werden, etwa durch Spannungsschwankungen oder elektromagnetische Störungen, wenn das Treppenhauslicht ein- oder ausgeschaltet wird. Mögliche Ursachen sind eine schlechte Elektroinstallation, veraltete Leitungen oder ein Problem mit der Erdung. Ein Elektriker kann dies prüfen und gegebenenfalls Abhilfe schaffen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Danke für die Antwort. Ja die Leitungen sind sehr alt. aber der Vermieter macht leider nix dagegen.
Bei meinem Nachbarn hat die Steckdose gebrannt und erst daraufhin hat der Vermieter eine neue Sicherungsanlage eingebaut. Aber die anderen Bewohner haben noch das alte zeug…
Und man kann gefühlt nix machen, weil der Vermieter seinen eigen Elektroniker hat. der natürlich versucht nichts machen zu müssen.