Kosten des Aufzugs in der Betriebskostenabrechnung: Alles Wissenswerte

Ist ein Aufzug im Mietobjekt vorhanden, ist das zwar angenehm, aber auch nicht billig. Viele Mieter möchten daher ganz genau wissen, welche Kosten für den Aufzug in der Betriebskostenabrechnung auftauchen dürfen. Fest steht jedenfalls, dass der Vermieter die Kosten für den Betrieb des Aufzugs nach § 2 Nr. 7 Betriebskostenverordnung (BetrVK) auf seine Mieter grundsätzlich verteilen darf, wenn das mietvertraglich vereinbart wurde. Was für Kosten dazu im Einzelnen gehören und in welchen Ausnahmefällen die Aufzugskosten auf einzelne Mieter nicht umlegbar sind, lesen Sie in diesem Artikel.

Diese Aufzugskosten können in der Betriebskostenabrechnung umgelegt werden – und diese nicht

Nach § 2 Nr. 7 BetrVK gehören zu den umlagefähigen Kosten des Aufzugs

… die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage.

Damit sind im Einzelnen folgende Kosten des Aufzugs auf die Mieter umlegbar:

• Betriebsstrom, also den Strom für die Beleuchtung des Innenraums sowie den Betrieb des Aufzugs
• Beaufsichtigung und Bedienung
• Überwachung und Pflege
• Regelmäßige Wartung und Einstellung
• Technische Prüfung (Hauptprüfung alle zwei Jahre, Zwischenprüfung inmitten dieser zwei Jahre)
• Reinigung der Anlage einschließlich Schmier- und Reinigungsmittel (die Reinigung des Fahrkorbs bzw. des Innenraums des Aufzugs gehört dagegen zu den Kosten der Gebäudereinigung nach 2 Nr. 9 BetrVK)
• Notrufeinrichtung

Nicht umlagefähig sind dagegen die Kosten des Aufzugs für:

• Instandhaltung und Instandsetzung
• Stördienst, sofern dadurch nicht ohnehin anstehende Wartungsarbeiten erledigt werden
• Ersatzteile

Besondere Probleme bei den einzelnen Aufzugskosten: Wie hier zu verfahren ist

In der Praxis kann es manchmal problematisch sein, ob bestimmte Arten der Aufzugskosten umlagefähig sind. Regelmäßig handelt es sich dabei um Kosten, die Elemente der umlagefähigen Wartung sowie der nicht umlegbaren Instandhaltung und Instandsetzung (etwa Reparaturen) miteinander vereinen. Hier stellt sich dann die Frage, wie was voneinander abzugrenzen ist und genau auf die Mieter verteilt werden darf. Im Wesentlichen handelt es sich um diese Fälle:

• Störung wird durch Wartung behoben 

Umlagefähig sind die Kosten der regelmäßigen Wartung und Prüfung des Aufzugs einschließlich des Materialverbrauchs bei Ölwechseln in Motoren und Getrieben sowie von Kleinteilen, die im Interesse der Betriebssicherheit ausgetauscht werden. Dagegen sind Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten einschließlich der benötigten Ersatzteile sowie der Ölwechsel bei Hydraulikaufzügen nicht umlegbar.

Funktioniert der Aufzug nicht und wird dieser durch den herbeigerufenen Stördienst wieder in Betrieb gesetzt, sind die Kosten für den Stördienst regelmäßig nicht umlegbar (Landgericht (LG) Hamburg, Urteil vom 27.06.2000, Az.: 316 S 15/00).

Fallen die Wartungsarbeiten jedoch ohnehin an und lässt sich dabei die Störung ohne Mehraufwand beheben (etwa zusätzliche Lohnkosten), dürfen die Kosten für den einmaligen Einsatz des Stördienstes in der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter verteilt werden. Das gilt aber nicht, wenn mehrfach Störungen auftreten, die jeweils durch die Wartungsfirma abgestellt werden. Denn in diesem Fall deutet einiges darauf hin, dass die Firma nicht zuverlässig arbeitet, so dass der Vermieter sich mit dieser auseinandersetzen muss. Die Kosten zur Beseitigung der mehrfachen Störungen dürfen daher nicht den Mietern auferlegt werden (LG Duisburg, Urteil vom 02.03.2004, Az.: 13 S 265/03).

• Vollwartungsvertrag 

Der Vermieter muss in der Betriebskostenabrechnung aufführen, ob er lediglich einen bloßen Wartungsvertrag oder einen Vollwartungsvertrag für den Aufzug abgeschlossen hat. Beim Vollwartungsvertrag führt die Wartungsfirm auch Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten aus, die der Vermieter nicht in der Betriebskostenabrechnung umlegen darf. Daher hat er diese Kosten bei Erstellung der Abrechnung zuvor so heraus zu rechnen, dass die Mieter den Abzug bei einer Belegeinsicht nachvollziehen können. Ist dies nicht möglich und lassen sich die einzelnen Kosten nicht genau ermitteln, muss der Vermieter den nicht umlegbaren Anteil schätzen. Dieser bewegt sich in der Regel zwischen 40% und 50%, in Berlin wird stellenweise auch von 20% ausgegangen (LG Berlin, Urteile vom 22.09.2006, Az.: 64 S 198/06, und vom 26.04.2002, Az.: 64 S 18/01: LG Duisburg, Urteil vom 02.03.2004, Az.: 13 S 265/03; LG Essen, Urteil vom 12.04.1991, 1 S 768/90).

• Notrufeinrichtung

Die Kosten für eine Überwachung und eine Notrufeinrichtung gehören zu den Betriebskosten eines maschinellen Personenaufzugs. Davon umfasst sind auch Kosten der Anmietung einer solchen Einrichtung (LG Gera, Urteil vom 31.01.2001, Az.: 1 S 185/00). Die Umlage dieser Auslagen in der Betriebskostenabrechnung ist also rechtens.

Welche Mieter für den Aufzug an den Betriebskosten beteiligt werden dürfen

Speziell im Erdgeschoss wohnende Mieter sind häufig nicht damit einverstanden, sich an den Kosten des Aufzugs beteiligen zu müssen. Hier hat aber der Bundesgerichtshof (BGH) bereits im Jahr 2006 für klare Verhältnisse gesorgt. Die formularmäßige Vereinbarung in einem Mietvertrag, wonach die Aufzugskosten als Betriebskosten umlegbar sind, stellt nach Ansicht der Karlsruher Richter für die Erdgeschossmieter weder eine unangemessene Benachteiligung noch eine überraschende Klausel dar (BGH, Urteil vom 20.09.2006, Az.: VIII ZR 103/06).

Anders ist die Rechtslage jedoch, wenn ein Mieter formularmäßig im Mietvertrag an den Kosten des Aufzugs beteiligt wird, obwohl er mit dem Aufzug seine Wohnung nicht erreichen kann, weil diese in einem anderen Gebäudeteil als der Aufzug ist. Hier besteht durch die Kostenbeteiligung eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, der den Aufzug zum Erreichen seiner Wohnung nicht nutzen kann (BGH, Urteil vom 08.04.2009, Az.: VIII ZR 128/08).