Betriebskosten: Kaution einbehalten – Was darf der Vermieter?

Wenn ein Mietverhältnis beendet wird, stellen sich hinsichtlich der finanziellen Abwicklung oftmals noch zwei Fragen: Auf der einen Seite möchte der Mieter seine geleistete Kaution zurück bekommen. Auf der anderen Seite weiss der Vermieter noch nicht, ob er aufgrund einer noch zu erstellenden Betriebskostenabrechnung eine Nachforderung gegen seinen Mieter zu stellen hat. Er hat daher ein Interesse daran, die Kaution noch möglichst lange als Sicherheit zu behalten, während der Mieter seine Kaution so schnell wie möglich zurückgezahlt haben möchte. Wie lassen sich diese widerstreitenden Interessen in Einklang bringen?

Fälligkeit des Kautionsrückzahlungsanspruchs

Die Kaution (§ 551 BGB) dient dem Vermieter als Sicherheit für den Fall, dass der Mieter seinen Zahlungspflichten aus dem Mietverhältnis nicht nachkommt. Dementsprechend ist die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses erst dann zurückzugeben, wenn der Vermieter diese zur Sicherung seiner Ansprüche nicht mehr benötigt (BGH NJW 2006, 1422). Daher wird der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution nicht schon im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses fällig. Vielmehr wird dem Vermieter eine angemessene Frist eingeräumt, innerhalb der er sich entscheiden muss, ob und in welcher Weise er die Kaution zur Abdeckung seiner Ansprüche verwenden will. Erst dann wird der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution fällig (BGHZ 101, 244, 250).

Wie lang die „angemessene Frist“ zu bemessen ist, ist eine Frage des Einzelfalls. Die Gerichte halten in ihren Entscheidungen in der Regel drei (OLG Köln, Beschluss vom 05.12.1997 , Az.: 19 W 45/97 ) bis sechs Monate (LG Berlin, Beschluss vom 31.10.1997, Az.: 64 T 69/97) für angemessen. Kürzere oder längere Fristen können im Einzelfall allerdings auch „angemessen“ sein.

Fälligkeit der Betriebskostenabrechnung

Über die Vorauszahlungen zu den Betriebskosten ist jährlich durch den Vermieter abzurechnen. Die Abrechnung ist spätestens nach Ablauf eines Jahres nach Beendigung des Abrechnungszeitraums zu erstellen (§ 556 Abs. 3 BGB).

Abweichende Fälligkeiten: Was nun?

Nun kann es passieren, dass die Betriebskostenabrechnung für das laufende Jahr noch nicht erstellt wurde bzw. erstellt werden kann, die Frist für die Rückzahlung der Kaution jedoch schon abgelaufen ist. So ein Fall liegt z.B. vor, wenn das Mietverhältnis im Januar endet. Dann wäre über die Kaution bis Ende Juni abzurechnen, über die Betriebskosten aber erst bis Ende Dezember des darauffolgenden Jahres. Wie lassen sich diese Fälle lösen?

Mit dieser Frage hatte sich im Jahr 2006 auch der BGH zu beschäftigen. Dieser hat entschieden, dass der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Kaution bzw. einen angemessen Teil davon bis zum Ablauf der Frist zur Abrechnung über die Betriebskosten einbehalten darf, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist (BGH NJW 2006,1422).

Das bedeutet, dass der Vermieter weiterhin über die Kaution innerhalb angemessener Frist, also in der Regel spätestens nach sechs Monaten abrechnen muss. Im Rahmen seiner Abrechnung kann er dann jedoch eine Position „Sicherheitseinbehalt“ für etwaige Nachforderungen aus der noch zu erstellenden Betriebskostenabrechnung aufnehmen. Dieses gilt jedoch nur dann, wenn tatsächlich eine Nachforderung zu erwarten ist. Das ist in der Regel dann der Fall, wenn der Mieter auch im vorangegangenen Jahr eine Nachzahlung zu leisten hatte. Ergibt sich aus der Kautionsabrechnung unter Berücksichtigung des Sicherheiteinbehalts noch ein Rückzahlungsanspruch des Mieters, ist die Kaution in Höhe dieses Betrages an den Mieter auszuzahlen – und zwar nach Ablauf der Abrechnungsfrist für die Kautionsabrechnung, also in der Regel nach spätestens sechs Monaten. Über den Sicherheitseinbehalt muss dann spätestens nach Erstellung der Betriebskostenabrechnung endgültig abgerechnet werden.

Mit dieser Lösung wird sowohl das Sicherungsinteresse des Vermieters als auch das Interesse des Mieters an der Rückzahlung der Kaution in ein angemessenes Verhältnis gesetzt: Der Vermieter darf die Kaution auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist noch teilweise behalten, falls Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung zu erwarten sind. Den Restbetrag aus der Kaution muss er dagegen schon frühzeitig an den Mieter zurückzahlen.