Betriebskostenabrechnung bei einer Gasetagenheizung

In vielen Mehrfamilienhäusern sind Gasetagenheizungen installiert. Im Unterschied zur Zentralheizung, bei der die gesamte Wärmeversorgung über einen zentralen Kessel erfolgt, ist bei der Gasetagenheizung für die Wärme in jeder Wohnung eine jeweils darin angebrachte Therme zuständig.

Meistens ist auch noch ein zusätzlicher Warmwasserspeicher angebracht. Dabei werden sowohl Heizungs- als auch Warmwasserverbrauch ausschließlich für die jeweilige Wohnung erfasst und abgerechnet.

Neben mehreren Vorteilen hat die Gasetagenheizung allerdings die Besonderheit, dass der Mieter für einige Dinge selber verantwortlich ist – und das wirkt sich auf die Betriebskostenabrechnung aus.

Gasetagenheizung: Das sind die Vorteile

So wirkt sich die Gasetagenheizung auf die Betriebskostenabrechnung aus

Anders als bei einer Zentralheizung muss sich der Mieter um einige Dinge kümmern, wenn seine Wohnung über eine Gaszentralheizung verfügt. Das hat Auswirkungen auf die Betriebskostenabrechnung.

Versorgungsvertrag

Hat der Mieter eine Gasetagenheizung, muss er grundsätzlich über die Brennstofflieferungen für seine Wohnung einen eigenen Vertrag mit dem Versorger abschließen. Die Abrechnung über die eigentlichen Heizkosten erfolgt daher unmittelbar zwischen Mieter und Versorger, so dass diese Abrechnung erst gar nicht in der vom Vermieter jährlich erstellten Betriebskostenabrechnung auftaucht.

Im Übrigen ist der Versorger – und nicht der Vermieter – auch für die Höhe der monatlichen Abschlagsbeträge für die Gaslieferungen zuständig.

Kosten für die Thermenwartung

Der Vermieter kann die Kosten für die Thermenwartung auf die Mieter umlegen, sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist. Da die Thermenwartung aber in vielen Formularverträgen nicht bei den Betriebskosten aufgeführt ist, wird im Mietvertrag häufig eine Klausel vorgegeben (etwa unter dem Punkt „Instandhaltung/Instandsetzung“), wonach der Mieter diese Wartungskosten übernehmen muss. Eine solche Klausel braucht jedoch keine Obergrenze für die Höhe der Wartungskosten enthalten, weil diese auch als Betriebskosten umlegbar sind. (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 07.11.2012, Az.: VIII ZR 119/12). Seine zuvor anderslautende Rechtsprechung hat der BGH mit dieser Entscheidung aufgegeben.

Damit existiert zwar keine Kostenobergrenze mehr für die Kosten der Thermenwartung. Der Vermieter muss aber das Gebot der Wirtschaftlichkeit (Kostenumlage nur bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung) beachten.

Zu der Thermenwartung gehört auch der Austausch des Elektrodensatzes an der Gastherme (Amtsgericht (AG) Lichtenberg, Urteil vom 30.01.2003, Az.: 10 C 281/02). Reparaturen dürfen indes nicht auf den Mieter verteilt werden.

Im Gegensatz zu Kostenklauseln sind jedoch Vornahmeklauseln, mit denen der Mieter verpflichtet wird, die Thermenwartung durchzuführen bzw. von einer Fachfirma erledigen zu lassen, unwirksam (AG Karlsruhe, Urteil vom 28.01.2014, Az.: 5 C 452/13; BGH, Urteil vom 15.05.1991, Az.: VIII ZR 38/90).

In der Betriebskostenabrechnung sind die Kosten für die Thermenwartung gesondert auszuweisen.

Sonstige Wartungskosten

Für die Wartungskosten der Etagenheizung, Boiler und sonstigen Warmwassergeräten gelten sinngemäß dieselben Grundsätze wie bei den Kosten für die Thermenwartung.

Kosten der Dichtigkeitsprüfung

Gasleitungen werden regelmäßig einer Druckdichtigkeitsprüfung unterzogen. Ob die dafür entstehenden Kosten bei der Prüfung der Gasleitung zur Gasetagenheizung des Mieters auf diesen umgelegt werden können, wird von den Gerichten unterschiedlich entschieden. Einerseits sollen die Kosten zu den Betriebskosten gehören und umlagefähig sein (Landgericht (LG) Hannover, Urteil vom 07.03.2007, Az.: 12 S 97/06; AG Bad Wildungen, Urteil vom 20.06.2003, Az.: C 66/03). Andererseits sollen die Gasleitungen, die innerhalb des Objektes zu den einzelnen Gasetagenheizungen führen, Versorgungselemente sein – wobei deren Prüfungskosten nicht umlegbar sind (AG Kassel, Urteil vom 08.04.2005, Az.: 454 C 6175/04). Ähnlich äußern sich auch die Richter in Trier (AG Trier, Urteil vom 23.11.2007, Az.: 7 C 260/07).

Vermieter sollten daher die Umlage der Prüfungskosten der betreffenden Gasleistungen gesondert im Mietvertrag vereinbaren. Die tatsächlich angefallenen Kosten dürfen dann unabhängig vom Prüfungsintervall auf den Mieter verteilt werden und in der Betriebskostenabrechnung geltend gemacht werden.

Wenn der Mieter bereits eine Gastherme eingebaut hat

Hat der Mieter mit Erlaubnis des Vermieters die ursprünglich vorhandene (Kohle)Heizung auf eigene Kosten durch den Einbau einer Gasetagenheizung modernisiert, muss er die Installation einer Gaszentralheizung durch den Vermieter nicht ohne weiteres dulden (BGH, Urteil vom 20.06.2012, Az.: VIII ZR 110/11).