Betriebskostenpauschale: Richtige Formulierung für den Mietvertrag

Möchten Vermieter die Betriebskosten auf ihre Mieter abwälzen, ist dazu eine mietvertragliche Vereinbarung erforderlich. In der Praxis entscheiden sich Vermieter überwiegend dafür, monatliche  Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters vertraglich festzulegen, wobei alljährlich über die Vorauszahlungen abzurechnen ist. Manche Vermieter, speziell von Kleinst- oder auf Zeit vermieteten Objekten, scheuen jedoch den Aufwand für die Jahresabrechnung und vereinbaren daher mit dem Mieter die Zahlung einer (monatlichen) Betriebskostenpauschale. Dabei kann die Betriebskostenpauschale auch erhöht werden – und zwar dann, wenn die richtige Formulierung für den Mietvertrag verwendet wurde. Wie diese Formulierung lautet, lesen Sie hier. 

Betriebskostenpauschale: Das sind die rechtlichen Grundlagen 

Der Vermieter kann entscheiden, ob er mietvertraglich mit dem Mieter eine von diesem regelmäßig monatlich zu leistende Betriebskostenvorauszahlung oder Betriebskostenpauschale vereinbart, § 556 Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Dabei bedeutet eine vereinbarte Betriebskostenpauschale, dass der Mieter neben der Grundmiete für die Betriebskosten einen monatlich gleichbleibenden Betrag zu erbringen hat, über den der Vermieter nicht abzurechnen braucht.

Eine Ausnahme besteht jedoch für die Heiz- und Warmwasserkosten, die vom Vermieter nach der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) zumindest anteilig verbrauchsabhängig zu erfassen und abzurechnen sind. Bewohnen Vermieter und Mieter jeweils eine Wohnung in einem Zweifamilienhaus, gilt die HeizkostenV nicht.

Ist unklar, ob nach dem Mietvertrag eine Betriebskostenvorauszahlung oder Betriebskostenpauschale gewollt ist, geht das zu Lasten des Vermieters und es gilt die für den Mieter günstigste Regelung, also in der Regel die Vereinbarung einer Pauschale.

Bei öffentlich gefördertem (preisgebundenem) Wohnraum ist die Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale generell unzulässig.

Bei der Bemessung der Höhe der Betriebskostenpauschale sollte der Vermieter auf seine Erfahrungswerte zurückgreifen und vorsorglich einen „Puffer“ berücksichtigen. Seine Kalkulation der Pauschale muss er aber hier nicht gegenüber dem Mieter offen legen (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 16.11.2011, Az.: VIII ZR 106/11).

Nach Vertragsabschluss: Wann eine Erhöhung der Betriebskostenpauschale möglich ist

Erhöhen sich nach Abschluss des Mietvertrags bzw. der vereinbaren Pauschale die Betriebskosten, kann der Vermieter die Pauschale erhöhen, wenn folgende drei Voraussetzungen vorliegen:

Voraussetzung 1: Die von der Pauschale erfassten Betriebskosten müssen bestimmbar sein

Zunächst müssen die von der Pauschale erfassten Betriebskosten zugeordnet werden können. Dabei gilt Folgendes:

• Sind im Mietvertrag bestimmte Betriebskostenarten aufgeführt, für die die Pauschale gezahlt wird, ist eine Erhöhung der Pauschale nur bei einer Erhöhung der genannten Kostenarten möglich
• Ist mietvertraglich vereinbart, dass für alle in § 2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung (BetrKV) aufgelisteten Kostenarten die Pauschale gezahlt wird, ist die Erhöhung der Gesamtkosten maßgeblich

Lässt sich dagegen nicht bestimmen, welche Betriebskostenartendurch die Pauschale finanziert werden sollen, scheidet eine Erhöhung aus.

Voraussetzung 2: Es wurde die richtige Formulierung für den Mietvertrag vereinbart

Damit der Vermieter die Betriebskostenpauschale erhöhen kann, muss das im Mietvertrag vereinbart sein, § 560 Abs. 1 BGB. Dies geschieht durch einen Erhöhungsvorbehalt (Mehrbelastungsabrede). Der Vorbehalt kann auch durch eine Formularklausel im Mietvertrag aufgenommen sein. Ohne den Erhöhungsvorbehalt ist keine Anhebung der Pauschale möglich.

Die richtige Formulierung für den Mietvertrag – also die Vereinbarung eines Erhöhungsvorbehalts – lautet etwa wie folgt:

Erhöhen sich nach Abschluss des Mietvertrags einzelne Kostenarten der Betriebskosten dergestalt, dass sie von der vereinbarten Betriebskostenpauschale nicht mehr abdeckt werden, ist der Vermieter berechtigt, die Betriebskostenpauschale unter Berücksichtigung von § 560 BGB anzupassen.

Voraussetzung 3: Die Betriebskosten müssen sich erhöht haben

Die Erhöhung der Pauschale bedingt eine Erhöhung der Betriebskostenarten, für die der Mieter den Pauschalbetrag zahlt. Hat sich etwa nur eine Kostenart erhöht, wird die Erhöhung aber durch eine andere ermäßigte Kostenart ausgeglichen, ist eine Anhebung der Pauschale bei gleichbleibenden Gesamtkosten nicht zulässig. Der Grund der Erhöhung spielt dagegen keine Rolle. Auch eine wegfallende Vergünstigung kann eine Erhöhung darstellen.

Um die Erhöhung zu ermitteln, sind die Betriebskosten zu zwei verschiedenen Zeitpunkten miteinander zu vergleichen. Bei einem erstmaligen Erhöhungsverlangen sind die Kosten im Zeitpunkt der Erhöhung mit denjenigen im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags miteinander in Bezug zu setzen. Maßgeblich ist dabei jeweils das dem Erhöhungsverlangen und dem Vertragsabschluss vorausgegangene Wirtschaftsjahr. Der Zeitraum, der dazwischen liegt, ist unbeachtlich.

Bei einem erneuten Erhöhungsverlangen sind die Kosten im Zeitpunkt dieser Erhöhung mit denen im Zeitpunkt der erstmaligen Erhöhung miteinander zu vergleichen. Da auch hier der dazwischen liegende Zeitraum unbeachtlich ist, kann eine Erhöhung auch mehrmals in einem Jahr ausgeübt werden.

Voraussetzungen für eine Erhöhung der Pauschale liegen vor: Schriftliche Geltendmachung

Sind die drei Voraussetzungen für eine Erhöhung der Betriebskostenpauschale erfüllt, muss der Vermieter sein Erhöhungsverlangen schriftlich gegenüber dem Mieter geltend machen. Dabei ist im Schreiben der Grund für die Erhöhung mitzuteilen und zu erläutern, § 560 Abs. 1 BGB. Der Mieter schuldet dem Vermieter dann die erhöhte Pauschale zu Beginn des übernächsten Monats, der auf das Erhöhungsverlangen folgt, § 560 Abs. 2 BGB.

Einzelheiten dazu erfahren Sie hier: Erhöhung der Betriebskostenpauschale: Muster für Vermieter

Wenn die richtige Formulierung im Mietvertrag fehlt

Hat der Vermieter keinen Erhöhungsvorbehalt im Mietvertrag vereinbart , obwohl die mit der Pauschale abgegoltenen Betriebskosten mietvertraglich aufgeführt wurden und eine Erhöhung stattgefunden hat, ist ihm ein Erhöhungsverlangen nach § 560 BGB nicht möglich. Der Vermieter kann aber

• bei verbrauchs- und/oder verursachungsabhängigen Betriebskosten auf eine Abrechnung nach Verbrauch bzw. Verursachung umstellen (etwa durch Verbrauchserfassungsgeräte wie Wasseruhren für alle Wohnungen oder unterschiedliche Müllgebühren nach Verursachung), was aber nur für die Zukunft zulässig ist und dem Mieter zuvor schriftlich mitgeteilt werden muss, § 556a Abs. 2 BGB
• versuchen, mit dem Mieter eine einvernehmliche Änderung des Mietvertrags der darin vereinbaren Betriebskostenpauschale herbeizuführen.