1. Anschaffungskosten
Anschaffungskosten darf der Vermieter nicht auf die Mieter abwälzen. Die Kosten für die Anschaffung von Müllbehältern, Rauchmeldern. Rasenmähern, Schneeschaufeln und dergleichen ist daher Sache des Vermieters.
2. Aufzug
An den Aufzugskosten ist auch der Erdgeschossmieter zu beteiligen, soweit dies mietvertraglich vereinbart ist. Nur wenn der Mieter mit dem Aufzug seine Wohnung nicht erreichen kann, weil sich diese in einem anderen Gebäudeteil als der Aufzug befindet, ist seine Kostenbeteiligung in der Betriebskostenabrechnung nicht rechtens und daher ein Fehler (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 20.09.2006, Az.: VIII ZR 103/06).
3. Gewerberäume
Befinden sich im Mietobjekt Firmen, Geschäfte oder Büros, verursachen diese regelmäßig höhere Betriebskosten als Mietwohnungen. Das fängt bei den Grundsteuern an, geht über den erhöhten Wasserverbrauch in bestimmten Branchen wie etwa einem Friseursalon und endet bei höheren Versicherungsprämien für die Schaufenster. Der Vermieter miss daher die gewerblich verursachten Betriebskosten in der Abrechnung berücksichtigen, indem er sie vorweg abzieht. Geschieht das nicht, ist die Betriebskostenabrechnung mit einem Fehler behaftet.
4. Garten
Die Kosten der Gartenpflege einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen dürfen in der Betriebskostenabrechnung umgelegt werden. Das gilt aber nicht für die Kosten der kompletten Neuanlage oder Neubepflanzung eines Gartens, und zwar auch dann nicht, wenn der Vermieter den Garten jahrelang vernachlässigt hat. Ebenso sind nach überwiegender Rechtsprechung die Aufwendungen für eine Baumfällung nicht umlagefähig (so etwa Landgericht (LG) Krefeld, Urteil vom 17.03.2010, Az.: 2 S 56/09). Auch die Kosten für die Beseitigung von Sturmschäden im Garten dürfen grundsätzlich nicht auf die Mieter verteilt werden. Eine Ausnahme besteht jedoch für solche Gebiete, wo mit wiederkehrenden Sturmschäden gerechnet werden muss, wie etwa im Hamburger Raum (LG Hamburg, Urteil vom 13.07.1989, Az.: 7 S 185/88).
Ein grober Fehler in der Betriebskostenabrechnung liegt vor, wenn die Mieter im Mietervertrag zur Durchführung der Gartenpflege verpflichtet sind und der Vermieter trotzdem die Kosten der Gartenpflege in vollem Umfang umlegt. Denn wenn die Mieter die Gartenarbeiten ausführen, bleiben allenfalls noch die Kosten für die Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, die der Vermieter auf die Mieter verteilen kann.
5. Heizkosten
6. Hausmeister
Bei der Umlage der Hausmeisterkosten finden sich in der Betriebskostenabrechnung häufig zwei Fehler. Zum einen muss der Vermieter die vom Hausmeister durchgeführten Reparaturarbeiten heraus rechnen, da Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten keine Betriebskosten sind. Das gilt ebenso für Verwaltungskosten wie etwa die Überwachung der Hausordnung.
Zum anderen erledigt der Hausmeister auch häufig die Gartenpflege, die Treppenhausreinigung oder den Winterdienst. Tauchen diese Kostenpositionen nochmals in der Betriebskostenabrechnung auf, kann es sein, dass diese doppelt berechnet wurden. Mieter sollten daher der Sache nachgehen und Einsicht in die Belege des Vermieters nehmen.
7. Leerstand
Leer stehende Wohnungen fallen dem Vermieter zur Last. Dieser muss also für die Betriebskosten aufkommen, die auf die unvermietete Wohnung anteilig entfallen. Stehen Wohnungen leer, sollten Mieter besonders auf die Gesamtwohnfläche des Mietshauses achten. Ist diese plötzlich kleiner als im Vorjahr, kann daraus geschlossen werden, dass sich die Betriebskostenabrechnung nur auf die vermieteten Wohnungen erstreckt (Kammergericht (KG) Berlin, Urteil vom 08.07.2010, Az.: 12 U 26/09). Dann liegt aber ein Fehler in der Betriebskostenabrechnung vor.
8. Messdifferenzen bei Wasseruhren
Aus technischen Gründen zeigt der Hauptwasserzähler regelmäßig einen höheren Verbrauch an als die Summe der Werte der Wohnungszähler. Die Mieter müssen allerdings Abweichungen von 20%, in Einzelfällen sogar von 25% hinnehmen (LG Duisburg, Beschluss vom 22.02.2006, Az.: 13 T 9/06). Besteht eine höhere Abweichung, kann nicht mehr das (umgerechnete) Ergebnis des Hauptwasserzählers für die Betriebskostenabrechnung zugrundgelegt werden, sondern es ist die Ursache für die Abweichung zu suchen. Praktisch bleibt ein einem solchen Fall zunächst nur die Umlage nach dem von den Wohnungszählern erfassten Verbrauch übrig.
9. Reparaturkosten und Materialien
Reparaturkosten gleich welcher Art und die dafür benötigten Materialien darf der Vermieter nicht auf die Mieter umlegen. Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten stellen keine Betriebskosten dar, § 1 Abs. 2 Nr. 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV). Selbst die Kosten für den Austausch eines defekten Leuchtmittels im Treppenhaus sind daher Sache des Vermieters. Lediglich Kleinteile wie Dichtungen, Düsen oder Filter und Schrauben, Muttern oder Splinte dürfen im Rahmen der Wartung der Heizung oder von Aufzügen erfasst werden, sofern diese Teile im Interesse der Betriebssicherheit ausgetauscht wurden. Selbiges gilt für die Wartung des Rasenmähers.
10. Sperrmüll
Speziell die Beseitigung von Sperrmüll, der auf Gemeinschaftsflächen abgestellt wurde, ist für Vermieter immer wieder ein Ärgernis. Erfolgt diese Entrümpelung regelmäßig wiederkehrend, sind die dafür anfallenden Kosten umlagefähig. Handelt es sich aber um einmalige Kosten, etwa die Entsorgung des vor dem Kellergang angesammelten Mülls wegen der Renovierung des Treppenhauses, darf der Vermieter diese Kosten nicht in der Betriebskostenabrechnung umlegen.
11. Ungeziefer
Umlegen darf der Vermieter nur die laufenden Kosten für die Schädlingsbekämpfung und Ungezieferbeseitigung Einmalige Kosten anlässlich einer besonderen Ungezieferbeseitigung muss der Vermieter selber zahlen und dürfen daher in der Betriebskostenabrechnung nicht auf die Mieter verteilt werden. Das gilt ebenso für die einmalige Entfernung eines Bienenstocks oder Wespennests.
Weitere Voraussetzung für die Umlagefähigkeit der laufenden Kosten für die Schädlingsbekämpfung und Ungezieferbeseitigung ist, dass sich diese Maßnahmen auf Gemeinschaftsflächen (etwa Zugangsbereich zur Immobilie, Hausflure bzw. Kellergänge, Treppenhaus, Waschküche, Trockenraum, Fahrradkeller usw.) erstrecken. Finden die Maßnahmen dagegen in einer Mietwohnung statt, ist eine Umlage der dafür anfallenden Kosten in der Betriebskostenabrechnung unzulässig.
12. Versicherungen
Umlagefähig sind die Prämien für Gebäude- und Haftpflichtversicherungen sowie ggf. für eine Öltankversicherung. Mancher Vermieter legt aber auch seine Mietausfall- oder Rechtsschutzversicherung um. Das ist ein unzulässiger Fehler, da solche Versicherungen in der Betriebskostenabrechnung nichts zu suchen haben.
13. Verwaltungskosten
Die Umlage von Verwaltungskosten in der Betriebskostenabrechnung ist ein typischer Fehler, da diese Kosten keine Betriebskostensind, § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV. Die Kosten für Bankgebühren, Büromaterial, Porto, Telefon, Zinsen und ähnliches fallen daher allein dem Vermieter zur Last.
14. Wartungskosten
15. Sonstige Betriebskosten
Nach § 2 Nr. 17 BetrKV können „sonstige Betriebskosten“, die in den Nr. 1 bis 16 nicht genannt sind, ebenfalls auf die Mieter umgelegt werden. Zulässig ist das bei den „sonstigen Betriebskosten“ nur, wenn es sich zum einen um Betriebskostenarten handelt, die im Mietvertrag genau bezeichnet sind. Zum anderen muss es sich auch tatsächlich um Betriebskosten handeln. Sind diese Voraussetzungen nicht erfüllt, ist die Umlage der „sonstigen Betriebskosten“ ein Fehler in der Betriebskostenabrechnung.
Immer wieder werden aber die „sonstigen Betriebskosten“ oder aber auch die Kostenposition „Sonstiges“ dazu genutzt, darunter in der Betriebskostenabrechnung alles Mögliche unterzubringen. Die Palette reicht von nicht näher aufgeschlüsselten „Gebühren“ über nicht näher definierte „Eigenleistungen“ bis hin zu irgendwelchen Reparaturen und dergleichen mehr. Die Umlage solcher Kosten ist aber – wenn überhaupt – auf diese Art und Weise nicht zulässig.
